Арендатор и арендодатель в период COVID-19. Вопросы и ответы

08.06.2020

В настоящий момент бизнес столкнулся с необходимостью сокращать издержки и экстренно вносить изменения в текущую деятельность. Одним из острых вопросов стала судьба действующих договоров аренды недвижимости. За прошедшее время эта тема является одной из лидеров в запросах клиентов о юридической помощи.

Несмотря на противоположность целей, преследуемых арендатором и арендодателем, мы подготовили материал, полезные обоим сторонам. Нами обобщены наиболее распространенные вопросы, задаваемых нашими клиентами и написали краткие ответы на них. Очевидно, что они не могут заменить полноценную консультацию адвоката, но способны прояснить основные моменты правового регулирования аренды недвижимости в текущих условиях. arenda pom.jpg

Итак, вопросы:

I. СНИЖЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ИЛИ ОСВОБОЖДЕНИЕ ОТ ЕЁ УПЛАТЫ

1. Вправе ли арендатор требовать снижения арендной платы в связи с тем, что в результате самоизоляции и карантинных мер существенно уменьшилась посещаемость арендуемого помещения?

2. Вправе ли арендатор требовать освобождения от арендной платы или снижения ее размера, если в результате принятых карантинных мер он не имел возможности использовать арендованное имущество?

4. Установлено ли особое регулирование (дополнительные гарантии) для снижения арендной платы по договорам аренды, заключенным с арендодателем - публичным собственником?

II. ОТСРОЧКА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

6. Вправе ли арендатор требовать отсрочку уплаты арендных платежей в связи с карантинными мерами, если он осуществляет деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики?

III. ОБЩИЕ ПРОЦЕДУРНЫЕ ВОПРОСЫ К ПОРЯДКУ РАССМОТРЕНИЯ ТРЕБОВАНИЙ ОБ ОТСРОЧКЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ИЛИ ЕЁ СНИЖЕНИИ

8. В каком порядке арендатору необходимо предъявлять требование о предоставлении отсрочки по арендной плате и (или) ее снижении?

9. С какого момента договор аренды будет считаться измененным в связи с предоставленной отсрочкой по арендной плате и (или) ее снижением?

10 . Может ли арендатор одновременно требовать предоставления отсрочки и снижение арендной платы?

IV. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА ПРОСРОЧКУ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ВНЕСЕНИЮ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

11. Может ли COVID-19 быть признан форс-мажорным обстоятельством? Кто может признать COVID-19 форс-мажорным обстоятельством?

12. В чем выражаются последствия признания распространения COVID-19 и принятых ограничительных мер форс-мажорным обстоятельством?

13. Существуют ли особенности привлечения к ответственности за просрочку исполнения обязательства арендаторов, в отношении которых действует мораторий на банкротство?

14. В каких случаях арендатор может быть привлечен к уголовной ответственности за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы?

V. ПРЕКРАЩЕНИЕ АРЕНДНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

19. Вправе ли арендатор требовать расторжения/изменения договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами (ст. 451 ГК РФ)?

Принятие ограничительных мер в связи с распространением коронавирусной инфекции привело к серьезному снижению посещаемости даже тех мест торговли (оказания услуг), которые продолжили свое функционирование. При отсутствии запретов на осуществление определенного вида деятельности снижение доходов арендатора, по общему правилу, относится к его предпринимательскому риску.

Аналогичного мнения придерживается и сложившаяся судебная практика, которая исходит из того, что такие явления как финансовый кризис, изменение валютного курса, девальвация национальной валюты являются предпринимательским риском . Такого же подхода придерживается Торгово-промышленная палата РФ (ТПП РФ).

Учитывая диспозитивный характер отношений договора аренды, иное регулирование могло быть согласовано сторонами в договоре.

Вместе с тем, экономические последствия карантинных мер, уровень спада экономики в посткоронавирусный период предсказать сложно. Возможно, что изменения будут иметь настолько серьезный характер, что сохранение договоров аренды в действующем варианте будет архинесправделиво.

Например, еще до принятия карантинных мер в виде закрытия ресторанов уровень их посещения имел критическое падение. Эта тенденция прослеживалась не только в России, но и во всем мире (см. диаграмму справа). Иными словами, даже когда заведения еще были открыты и какие-либо ограничения на их посещение отсутствовали, коронавирусная ситуация оказала ощутимое влияние. Неясно, каким будет выход из такого падения. Если такое значительное снижение спроса примет постоянный характер даже после отмены мер, то уже будет сложно говорить о включении его в предпринимательский риск арендатора.

Подобная исключительная ситуация, с которой современный имущественный оборот еще не сталкивался, может изменить подходы судов. Полагаем, что при существенном влиянии экономического спада на имущественную эквивалентность предоставлений по договору аренды, даже если арендатор имел возможность продолжать свою деятельность в период карантинных мер, он вправе попытаться пересмотреть или расторгнуть договор аренды в порядке ст. 451 ГК РФ - в связи с существенно изменившимися обстоятельствами (см. Вопрос 20).

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы в полном объеме или в части (ст. 328 ГК РФ) .

При неполучении по независящим от арендатора обстоятельствам предусмотренного договором аренды предоставления в виде права беспрепятственного пользования имуществом в полном объеме ценность такого предоставления для арендатора снижается. В такой ситуации арендатор в целях соблюдения принципа эквивалентности вправе требовать пропорционального уменьшения арендной платы.

Подобная позиция подтверждается сложившейся судебной практикой.

Реквизиты документа	Правовая позиция
Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 г. № 13689/12	Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.01.2015 г. по делу № 302- ЭС14-735 (вошло в Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015 г., п. 4 раздела «Судебная коллегия по экономическим спорам»)	Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
П. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017 г.)	Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Вместе с тем, на наш взгляд, говоря о невозможности полного использования арендуемого имущества в связи с карантинными мерами, законодатель преследовал цель ограничить применение общих правил ст. 328 ГК РФ, урегулировав арендные правоотношения специальной ст. 19 ФЗ-98.

Ст. 19 ФЗ-98 не направлена на системное бессрочное применение, а исключительно призвана снизить негативные последствия распространения коронавируса и принятых карантинных мер на арендные отношения. Следствием такого подхода является невозможность арендатора ссылаться на положения ст. 328 ГК РФ, позволяющие в полном объеме арендные платежи в связи с полной невозможностью использования арендуемого помещения. В такой ситуации арендатор вправе рассчитывать лишь на снижение арендной платы и только в исключительных случаях на ее снижение до 0 рублей - до полного освобождения. Такой подход направлен на разумное, с точки зрения законодателя, распределения экономических рисков сторон в условиях пандемии COVID-19 (см. Вопрос 6).

Согласно ч. 3 ст. 19 ФЗ-98 арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.

Из указанной нормы следует, что основными условиями для обоснованности требования о снижении арендной платы являются:

- введение на территории субъекта режима повышенной готовности. Такой режим введен во всех 85 субъектах РФ, следовательно, ч. 3 ст. 19 ФЗ-98 потенциально распространяется на все договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на территории РФ;

- невозможность использования арендатором имущества в связи с карантинными запретами. Арендатору целесообразно зафиксировать факт невозможности использования арендуемого имущества, а также дополнительно принять приказ о приостановлении деятельности;

- целевой характер аренды. Арендатору необходимо доказать невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению, поэтому исследованию подлежит цель предоставления имущества в аренду.

Вопрос о возможности требовать снижения размера арендной платы за период, выходящий за пределы, указанные в ч. 3 ст. 19 ФЗ-98, может подлежать разрешению в порядке ст. 451 ГК РФ (см. Вопрос 20).

3. Вправе ли арендатор требовать снижения размера арендной платы, если в результате принятых карантинных мер он не имел возможности полноценно использовать арендованное имущество (например, продолжил дистанционное ведения бизнеса, ресторан работал только на вынос, торговый магазин сохранил только пункт выдачи заказа и т.п.)?

ч. 3 ст. 19 ФЗ-98 предоставляет арендатору гарантированное право на снижение аренды при условии, если принятые ограничительные меры привели к полной невозможности использования помещения (см. Вопрос 2).

Вместе с тем, полагаем, что даже если арендатор имел доступ к помещению, продолжал свою деятельность, однако арендуемое имущество не могло полноценно использоваться по целевому назначению, согласованному в аренде (например, фактически было перепрофилировано для других целей (ресторан в кухню для приготовления еды на вынос; магазин электроники в пункт выдачи товаров и т.д.), то он также вправе рассчитывать на уменьшение арендной платы на основании ч. 3 ст. 19 ФЗ-98. В поддержку этой позиции можно ссылаться на Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 от 30.04.2020 г., где отмечено, что основанием для уменьшения является невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (вопрос 5). Иными словами, возможность ресторана работать на вынос, хотя и не свидетельствует о полной невозможности использовать арендуемое имущество, однако не может быть признано использованием имущества по изначально согласованному назначению.

Но существует риск, что суды будут толковать ч. 3 ст. 19 ФЗ-98 ограничительно - только к случаям полной утраты возможности использовать арендуемое помещение (см. Вопрос 2). Это, с нашей точки зрения, является неверным и нарушает принцип эквивалентности.

Дополнительным правовым основанием для снижения арендной платы в связи с невозможностью полноценного использования имущества по изначально согласованному назначению является п. 4 ст. 614 ГК РФ. Из указанной нормы следует, что арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Да, такие меры были приняты.

Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 г. № 670-р

Предмет аренды	Федеральное имущество, составляющее государственную казну РФ (в том числе земельные участки)
Арендатор	Субъект малого и среднего предпринимательства

Целевое

использование

Имущество было предоставлено и используется арендатором для осуществления видов деятельности, указанных ниже:

Сфера деятельности

Отрасли российской экономики, в наибольшей степени пострадавшие в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 434

Освобождение от арендной платы за апрель-июнь 2020 года

Алгоритм получения льготы и образец заявления об освобождении от арендной платы размещен на сайте Росимущества - https://www.rosim.ru/activities/rent/support.

Аналогичные льготные меры Правительство РФ рекомендовало принять и органам государственной власти субъекта, и органам местного самоуправления. В связи с этим советуем обратить внимание на нормативные акты субъекта или органов местного самоуправления. Ниже приведен пример мер, принятых в Санкт-Петербурге.

План первоочередных мероприятий по обеспечению устойчивого развития экономики Санкт-Петербурга в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержден Губернатором Санкт-Петербурга 01.04.2020.

Мера поддержки

Основание для предоставления меры поддержки (нормативно-правовое регулирование)

Содержание

Отсрочка и последующая беспроцентная рассрочка
на внесение платы
по договорам
в отношении городской недвижимости

Приказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 03.04.2020 № 60-п «О предоставлении отсрочки по уплате платежей по договорам аренды земельных участков, договорам аренды объектов нежилого фонда, договорам на размещение нестационарных торговых объектов».

Изменения в приказ:

Приказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 23.04.2020 № 70-п

Пункт 2.7 Плана первоочередных мероприятий (действий) по обеспечению устойчивого развития экономики Санкт-Петербурга
в условиях ухудшения ситуации в связи
с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19).

Получатели меры поддержки:

Все арендаторы городской недвижимости (независимо от наличия их в Реестре субъектов малого и среднего предпринимательства), осуществляющие деятельность в сфере:

• розничной непродовольственной торговли, включая торговлю в НТО;

• стоматологии и красоты;

• оказания бытовых и социальных услуг;

• транспорта и перевозок;

• культуры, спорта, искусства, отдыха и развлечений;

• выставочной деятельности;

• образования.

Всего 38 видов деятельности

Основные положения:

1. Отсрочка и последующая рассрочка предоставляются в заявительном порядке

и оформляются заключением дополнительного соглашения к договору.

2. Отсрочка распространяется на платежи за:

• часть первого квартала, начиная с 13.03.2020;

• второй квартал 2020 года,

• третий квартал 2020 года.

Порядок и размеры отсрочки:

• в период с 13.03.2020 до окончания срока действия режима повышенной готовности отсрочка предоставляется в 100 % размере платы по договору за соответствующий период;

• в период со дня прекращения действия режима повышенной готовности до 01.10.2020 отсрочка предоставляется в объеме 50 % от платы по договору за соответствующий период

3. Отсрочка распространяется на:

• договоры аренды земельных участков,

• договоры аренды объектов нежилого фонда,

• договоры на размещение нестационарных торговых объектов (НТО).

4. Для выплаты указанных отсроченных платежей предусмотрена беспроцентная рассрочка.

5. Рассрочка предоставляется на 2 года –

заплатить отсроченные платежи можно, начиная с 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023.

Плата может вноситься поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной платы по договору.

Механизм получения меры поддержки:

1. СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» через Личный кабинет арендатора, размещенный на сайте КИО, направляет арендаторам уведомление о возможности подачи заявления о заключении дополнительного соглашения, предусматривающего отсрочку и рассрочку
на уплату арендной платы.

2. Арендатор в ответ на уведомление подает заявление. Заявление необходимо подать
до 31.12.2020 Форма заявления установлена приказом КИО от 03.04.2020 № 60-п. Заявление подается через Личный кабинет арендатора на сайте Комитета или на бумажном носителе. В зависимости от того, кто сопровождает договор, заявление подается либо в СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга», либо в Управление по работе с крупными контрагентами КИО. Способы подачи заявления на бумажном носителе

3. По результатам рассмотрения заявления
в адрес заявителя направляется проект дополнительного соглашения для подписания его со стороны предпринимателя. Проект дополнительного соглашения направляется посредством Личного кабинета арендатора,
по электронной почте заявителя или почтовым отправлением по почте России.

4.Арендатор подписывает дополнительное соглашение и направляет его либо в СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга», либо в Управление по работе с крупными контрагентами КИО – в зависимости от того, кто сопровождает договор.

Способы отправки подписанного предпринимателем дополнительного соглашения.

Освобождение от арендной платы для отдельных категорий арендаторов (в стадии разработки)

Закон Санкт-Петербурга от 15.04.2020 №213-49

«Об освобождении от внесения платы по договорам аренды земельных участков, договорам аренды объектов нежилого фонда, договорам на размещение нестационарных торговых объектов».

Пункт 2.6 Плана первоочередных мероприятий (действий) по обеспечению устойчивого развития экономики Санкт-Петербурга в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19).

Предполагаемые получатели меры поддержки субъекты малого и среднего предпринимательства , осуществляющие деятельность в сфере:

культуры,
физической культуры и спорта,
выставочной, развлекательной, просветительской и образовательной деятельности, включая организации дополнительного образования и негосударственные образовательные учреждения,
авиа и автоперевозок,
аэропортовой деятельности,
туризма,
гостиничного бизнеса,
общественного питания,
бытовых услуг населению: ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты.

Основные положения:

1. Мера поддержки предоставляется в заявительном порядке и оформляется заключением дополнительного соглашения к договору.

2. Мера распространяется на платежи за второй квартал 2020 года (апрель-июнь в случае помесячной оплаты по договору).

3. Освобождение от уплаты платежей предусмотрено в отношении:

договоров аренды земельных участков,
договоров аренды объектов нежилого фонда,
договоров на размещение НТО.

Предполагаемый механизм получения меры поддержки:

1. СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» через Личный кабинет арендатора, размещенный на сайте КИО, направляет арендаторам уведомление о возможности подачи заявления о заключении дополнительного соглашения, предусматривающего освобождение от уплаты арендной платы

2. Арендатор в ответ на уведомление подает заявление. Заявление подается через Личный кабинет арендатора на сайте Комитета или на бумажном носителе через ящик для корреспонденции, расположенный в районном агентстве СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» по местонахождения используемого объекта по договору.

3. СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» направляет арендатору проект дополнительного соглашения. Проект дополнительного соглашения направляется посредством Личного кабинета арендатора, по электронной почте заявителя или почтовым отправлением по почте России.

4. Арендатор подписывает дополнительное соглашение и направляет его в адрес СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» по почте России по адресу: 191124, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, литера А, помещение 2-Н или через ящик для корреспонденции, расположенный в районном агентстве СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» по местонахождения используемого объекта по договору.

Оптимизация процедур
и сокращение сроков включения нестационарных торговых объектов
в Схему размещения НТО

Постановление Правительства
Санкт-Петербурга «О внесении изменений

в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 27.09.2012 № 1045».

(в стадии разработки)

Пункт 2.19 Плана первоочередных мероприятий (действий) по обеспечению устойчивого развития экономики Санкт-Петербурга в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19).

Получатели меры поддержки:

юридические лица и индивидуальные предприниматели

Основные положения:

1. формирование и актуализация Схемы размещения нестационарных торговых объектов (НТО) ежемесячно (вместо ежеквартально).

2. сокращение сроков включения новых торговых объектов в Схему размещения НТО в 4 раза - до 25 рабочих дней вместо трех месяцев.

3. увеличение количества земельных участков для размещения НТО.

Временная приостановка мероприятий по выселению фактических пользователей городской недвижимостью

Пункт 2.16 Плана первоочередных мероприятий (действий) по обеспечению устойчивого развития экономики Санкт-Петербурга в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19).

Фактически исполняется.

Получатели меры поддержки:

субъекты малого и среднего предпринимательства, с которыми ранее были заключены договоры аренды или договоры на размещение НТО, действия которых прекращено, но городские объекты нежилого фонда и земельные участки
не освобождены и продолжают фактически использоваться.

Основные положения:

1. Срок действия меры – до 31.12.2020.

2. Обязательные для предпринимателей условия для получения меры поддержки:

своевременное внесение платы
за фактическое использование занимаемого объекта;
отсутствие нарушений требований действующего законодательства. А именно использования объекта не нарушает санитарные, противопожарные требования, строительные нормы и правила, требования охранных зон инженерных сетей, не создает угроз жизни и здоровью граждан.

Продление моратория
на демонтаж «неформатных» НТО

Пункт 2.17 Плана первоочередных мероприятий (действий) по обеспечению устойчивого развития экономики Санкт-Петербурга в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)

Фактически исполняется.

Получатели меры поддержки:

лица, разместившие на основании договоров аренды земельных участков либо на основании договоров на размещение нестационарных торговых объектов (НТО) объекты, не соответствующие требованиям к предельным размерам НТО и земельных участков, на которых они расположены, установленным законодательством Санкт-Петербурга.

Основные положения:

1. Срок действия моратория – до 01.04.2021.

Механизм предоставления меры поддержки:

КИО и Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга до 01.04.2021 не осуществляют меры, направленные на расторжение договоров в отношении НТО и снос объектов, не соответствующих требованиям к предельным размерам НТО и земельных участков, на которых они расположены, установленным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 27.09.2012 № 1045 и постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 № 1830.

5. Существует ли утвержденная уполномоченными органами методика снижения арендной платы в связи с невозможностью использования арендуемого имущества по причине введения карантинных мер?

К сожалению, такая методика к настоящему моменту отсутствует. Это вызовет серьезные споры между арендодателями и арендаторами.

С одной стороны, арендаторы, которые оказались в особо кризисной ситуации, будут требовать снижения арендной платы до 0 рублей, то есть фактически требовать полного освобождения от нее. С другой стороны, арендодатели, даже войдя по- человечески в положение арендатора, экономически будут не готовы предоставить им значительные снижения.

Как уже было отмечено, ст. 19 ФЗ-98 установила, по нашему мнению специальное регулирование. Говоря о снижении, законодатель таким образом стремился исключить возможность арендатора от полного освобождения от арендной платы, даже когда он не имел возможности пользоваться имуществом. Такой подход направлен на разумное, с точки зрения законодателя, распределения экономических рисков сторон в условиях пандемии COVID-19.

Если посмотреть зарубежный опыт, то многие правопорядки пошли по подобному пути - пути равного распределения экономических потерь между арендатором и арендодателем.

При переговорах сторонам договора аренды не нужно забывать, что COVID-19 негативно сказался как на арендаторе, так и на арендодателе. Поэтому не следует пытаться найти единственного пострадавшего, а необходимо соблюсти разумный экономический баланс.

Правительство РФ рекомендовало при уменьшении размера арендной платы учитывать фактическое неосуществление арендатором недвижимого имущества деятельности и нерабочие дни, установленные указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией (п. 2 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества»).

Верховный Суд РФ рекомендовал определять размер снижения арендной платы с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации (вопрос 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 от 30.04.2020 г.). Однако такое разъяснение не является эффективным, поскольку ни суды, ни участники гражданского оборота не знакомы с обычными правилам снижения арендной платы при невозможности использования арендуемым имуществом в связи с карантинными мерами в период пандемии.

Вероятно, при разрешении таких споров суды будут исследовать уровень изменения рыночных арендных ставок для соответствующего имущества в спорный период. Суду следует, исходя позиций сторон, предложить им представить доказательства в подтверждение (опровержение) уровня снижения арендной платы, при необходимости привлечь специалистов либо назначить по делу судебную экспертизу для определения экономической эффективности (ценности) предоставления со стороны арендодателя и соответствующий за этот период размер арендной платы.

При этом необходимо учитывать, что не всегда арендная плата согласуется сторонами исключительно как в ее рыночном размере. В силу свободы договорных отношений по тем или иным добросовестным причинам стороны могут заключить договор по цене выше среднерыночной арендной ставки или, наоборот, ниже ее. В связи с этим при определении размера сниженной в связи с последствиями COVID-19 арендной платы необходимо сначала определить коэффициент снижения рыночной арендной платы за спорный период и потом применить указанный коэффициент к установленной сторонами по договору арендной платы. Это позволит соблюсти пропорциональность снижения арендной платы.

II. ОТСРОЧКА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

В соответствии с ч. 1 ст. 19 ФЗ-98 и Постановлением Правительства РФ от

г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее также - Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества) безусловную отсрочку получат все арендаторы - организации и ИП, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Арендодатели обязаны предоставить арендаторам такую отсрочку путем подписания дополнительного соглашения.

Перечень наиболее пострадавших отраслей утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции":

Сфера деятельности	ОКВЭД	Сфера деятельности	ОКВЭД	Сфера деятельности	ОКВЭД
Авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки	49.3, 49.4, 51.1, 51.21, 52.23.1, 52.23.11, 52.23.12, 52.23.11, 52.23.19	Культура, организация досуга и развлечений	90, 91,02, 91.04.1, 59.14	Физкультурнооздоровительная деятельность и спорт	93, 96.04, 86.90.4
Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма	79	Гостиничный бизнес	55	Общественное питание	56
Деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений	85.41, 88.91	Деятельность по организации конференций и выставок	82.3	Деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты)	95, 96.01, 96.02
	85.41, 88.91	Деятельность в области здравоохранения — стоматологическая практика	86.23	Розничная торговля непродовольственн ыми товарами	45.11.2, 45.11.3, 45.19.2, 45.19.3, 45.32, 45.40.2, 45.40.3, 47.19.1, 47.19.2, 47.4, 47.5, 47.6, 47.7, 47.82, 47.89

Договоры аренды, по которым предоставляется отсрочка, должны быть заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Таким образом, при заключении договора аренды до указанной даты и осуществления арендатором деятельности в пострадавших сферах экономики отсрочка должна быть предоставлена.

Наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу ч. 1 ст. 19 ФЗ-98, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Вместе с тем, если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал и с очевидностью не пострадает в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и его требования являются проявлением заведомо недобросовестного поведения (например, в случае использования им объекта аренды вопреки установленным ограничительным мерам), суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения может отказать в защите принадлежащего арендатору права полностью или частично (вопрос 4 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 от 30.04.2020 г.).

При предоставлении отсрочки арендодатель не вправе требовать плату за такую отсрочку, а также начислять штраф или проценты за пользование денежными средствами в связи с предоставленной отсрочкой (даже если в договоре аренды предусмотрено иное). Подробно, условия отсрочки арендной платы в соответствии с ч. 1 ст. 19 ФЗ-98 изложены в п. 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.

7. Вправе ли арендатор требовать отсрочку уплаты арендных платежей в связи с карантинными мерами, если он не осуществляет деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики?

Если даже арендатор не осуществляет деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики, то необходимо посмотреть дополнительные гарантии, которые предоставляются арендодателями - публичными собственниками.

Например, согласно Распоряжению Правительства РФ от 19.03.2020 г. № 670-р всем арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется отсрочка уплаты арендных платежей по договорам аренды федерального имущества, составляющего государственную казну РФ (в том числе земельных участков) за апрель-июнь 2020 г. на срок, предложенный самими арендатором, но не позднее 31.12.2021 года.

Арендаторы, договор с которыми был заключен в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 21.08.2010 г. № 645 «Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества», также вправе требовать отсрочки арендной платы за 2020 год путем уплаты ее равными частями в 2021 г. Перечень федерального имущества, предоставленного в рамках постановления Правительства Российской Федерации № 645, размещен на сайте Росимущества - https://www.rosim.ru/activities/rent/arenda info/small business.

Алгоритм получения льготы и образец заявления об отсрочке уплаты арендной платы размещен на сайте Росимущества - https://www.rosim.ru/activities/rent/support.

8. В каком порядке арендатору необходимо предъявлять требование о предоставлении отсрочки по арендной плате и (или) ее снижении?

Если даже арендатор не осуществляет деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики, то необходимо посмотреть дополнительные гарантии, которые предоставляются арендодателями - публичными собственниками.Например, согласно Распоряжению Правительства РФ от 19.03.2020 г. № 670-р всем арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется отсрочка уплаты арендных платежей по договорам аренды федерального имущества, составляющего государственную казну РФ (в том числе земельных участков) за апрель-июнь 2020 г. на срок, предложенный самими арендатором, но не позднее 31.12.2021 года.

Арендаторы, договор с которыми был заключен в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 21.08.2010 г. № 645 «Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества», также вправе требовать отсрочки арендной платы за 2020 год путем уплаты ее равными частями в 2021 г. Перечень федерального имущества, предоставленного в рамках постановления Правительства Российской Федерации № 645, размещен на сайте Росимущества -
https://www.rosim.ru/activities/rent/arenda info/small business.

Алгоритм получения льготы и образец заявления об отсрочке уплаты арендной платы размещен на сайте Росимущества - https://www.rosim.ru/activities/rent/support.

Положения об отсрочке арендной платы по определенным договорам аренды земельных участков предусмотрены также Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 03.04.2020 № 60-п «О предоставлении отсрочки по уплате платежей по договорам аренды земельных участков, договорам аренды объектов нежилого фонда, договорам на размещение нестационарных торговых объектов» и Законом Санкт-Петербурга от 15.04.2020 №213-49 «Об освобождении от внесения платы по договорам аренды земельных участков, договорам аренды объектов нежилого фонда, договорам на размещение нестационарных торговых объектов». Отсрочка предоставляется для оплаты аренды за II квартал 2020 г. на срок до 31 декабря 2020 г. (включительно).

Что касается арендаторов, которые не попали ни в один из перечней, то с нашей точки зрения, возможность обращения с требованием об отсрочке арендной платы в порядке ч. 1 ст. 19 ФЗ-98 отсутствует.

Такой вывод следует из того, что ч. 1 ст. 19 ФЗ-98 прямо содержит указание о том, что требования к условиям и срокам ТАКОЙ отсрочки устанавливаются Правительством РФ. Следовательно, применение ч. 1 ст. 19 ФЗ-98 не может осуществлять в отрыве от Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества».

Иные арендаторы не лишены возможности попытаться получить отсрочку путем изменения условий договора аренды в связи с существенно изменившимися обстоятельствами в порядке ст. 451 ГК РФ. Основания для предъявления такого требования об изменении договора аренды подробнее см. в Вопросе 20.

В любом случае, даже если арендатору не удастся добиться получения отсрочки по уплате арендных платежей, то он вправе рассчитывать при определенных обстоятельствах на освобождение от ответственности за просрочку исполнения обязательства в связи с признание карантинных мер обстоятельством непреодолимой силы. Вопросы ответственности за невыплату арендной платы в период карантинных мер смотрите в Разделе IV.

9. С какого момента договор аренды будет считаться измененным в связи с предоставленной отсрочкой по арендной плате и (или) ее снижением?

Из положений ст. 453 ГК РФ следует, что при изменении договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.

При этом судебная практика довольно жестко следует указанному правилу и не позволяет признавать договор измененным с иной даты.

Однако в п. 4 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества прямо указано, что условия отсрочки, предусмотренные указанными Требованиями, применяются к дополнительным соглашениям об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения, то есть имеют ретроспективный характер.

Развивая это положение, Верховный Суд РФ в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 от 30.04.2020 г. (вопросы 3 и 5) указал, что независимо от даты заключения дополнительного соглашения или даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды обязательства сторон договора аренды считаются измененными:

• в части предоставления отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности и (или)

• в части снижения арендной платы с даты невозможности использования имущества по причине введения режима повышенной готовности.

Указанные разъяснения даны Верховным Судом РФ применительно к ст. 19 ФЗ - 98. В то же время при разрешении подобного вопроса об отсрочке и (или) снижении арендной платы не в порядке ст. 19 ФЗ-98, а со ссылкой арендатора на положения ГК РФ нужно придерживаться аналогичного подхода.

Такое явление несмотря на отход от буквального текста ст. 453 ГК РФ не является революционным . Учитывая, что законодатель предоставляет возможность сторонам договора определить самостоятельно дату изменения договора, то не существует принципиальных препятствий для предоставления соответствующих правомочий и самому суду. Естественно такое правомочие суда должно быть использовано лишь при наличии исключительных обстоятельств и с учетом природы отношений сторон. Именно таким исключительным случаем является снижение арендной платы / предоставление отсрочки в связи с карантинными мерами во время COVID-19.

Иной подход противоречил бы принципам равенства и эффективной судебной защиты, а также позволил бы недобросовестным арендодателям несправедливо обогатиться.

10. Может ли арендатор одновременно требовать предоставления отсрочки и снижение арендной платы?

Да, арендатор при наличии оснований вправе рассчитывать и на снижение арендной платы, и на отсрочку ее оплаты.

Более того, Правительство РФ в п. 2 Постановления от 03.04.2020 г. № 439 и подп. «д» п. 3 утвержденных этим Постановлением Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества стимулирует арендодателей помимо отсрочки, также и снижать арендную плату.

11. Может ли COVID-19 быть признан форс-мажорным обстоятельством? Кто может признать COVID-19 форс-мажорным обстоятельством?

Что такое форс-мажор?

Исходя из смысла ст. 401 ГК РФ, п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» понятие форс-мажора (обстоятельств непреодолимой силы) должно отвечать следующим требованиям:

непредотвратимый характер подразумевает, что любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий,
чрезвычайный характер подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства,наступление которого не является обычным в конкретных условиях и стороны к нему не причастны,
непреодолимый характер подразумевает, что исполнение обязательства является невозможным, либо исполнение потребует экономически неразумных мер для его исполнения

Если обстоятельство отвечает указанным критериям, то оно может быть признано обстоятельством непреодолимой силы.

Но ключевой момент заключается в том, что форс-мажор понятие относительное и одно и то же явление для одного договора является форс-мажором, а для другого - нет. При возникновении спора единственным кто, может признать обстоятельство форс-мажором применительно к конкретным правоотношениям является суд.

COVID-19 - это форс-мажор?

Пандемия (греч. navS'^a «весь народ») - крупномасштабная эпидемия, которая может охватывать всю страну, несколько соседних стран и даже континенты. Характер¬ны очень большое число заболевших (нередко до нескольких миллионов человек) и длительность (от года до десятков лет) .
Чрезвычайный и непредотвратимый характер пандемии COVID-19 не вызывает сомнений.

Еще 30.01.2020 года Всемирная организация здравоохранения объявила вспышку коронавируса чрезвычайной ситуации в области общественного здравоохранения, имеющей международное значение .
В Китае, как в первой стране, которая столкнулась с коронавирусом, еще в феврале 2020 года стали выдавать сертификаты о признании мер, принятых для борьбы с коронавирусом, форс-мажорным обстоятельством .

Минфин России прямо указал, что распространение новой коронавирусной инфекции носит чрезвычайный и непредотвратимый характер, в связи с чем является обстоятельством непреодолимой силы (Письмо Минфина России от 19.03.2020 г. № 24- 06-06/21324 "Об осуществлении закупок у единственного поставщика (подрядчика, исполнителя) при введении режима повышенной готовности"). Аналогично считает ФАС России.

Хотя и в небольшом проценте контрактов (5 %) принятые для борьбы с COVID- 19 меры в качестве форс-мажора признает и ТПП Российской Федерации.

Но нужно отметить, что 07.04.2020 года ТПП РФ в своем письме указала, что вместо оформления заключений об обстоятельствах непреодолимой силы (форс-мажора) в отношении обязательств по уплате арендных платежей за пользование помещениями в объектах недвижимого имущества коммерческого назначения, арендатору целесообразнее обращаться к арендодателю с требованием об изменении условий договора аренды (об уменьшении, отсрочки (рассрочка) уплаты арендной платы) на основании ст. 19 ФЗ- 98.

Полученные сертификаты ТПП обязательного значения для суда не имеют. Хотя, конечно, их получение будет не излишним. При рассмотрении судами вопроса об обстоятельствах непреодолимой силы могут приниматься во внимание соответствующие документы (заключения, свидетельства), подтверждающие наличие обстоятельств непреодолимой силы, выданные уполномоченными на то органами или организациями (вопрос 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 от 21.04.2020г.).

Однако Верховный Суд РФ подчеркнул, что признание распространения новой коронавирусной инфекции обстоятельством непреодолимой силы не может быть универсальным для всех категорий должников. Оно должно быть установлено с учётом обстоятельств конкретного дела (в том числе срока исполнения обязательства, характера неисполненного обязательства, разумности и добросовестности действий должника и т.д.).

Оценке подлежит тип деятельности должника, условия ее осуществления, в том числе регион, в котором действует должник (вопрос 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 от 21.04.2020 г.).

Таким образом, вне зависимости от широкого признания последствий распространения COVID-19 форс-мажором оценка этих обстоятельств будет происходить судом применительно к конкретному договору и спору. Только судом может установить является ли именно для этой ситуации ограничения, связанные с COVID-19, обстоятельствами непреодолимой силы. При этом суд должен учитывать не только и не сколько сам по себе факт распространения коронавирусной инфекции, а те ограничительные меры, которые государство принимает для борьбы с ней.

12. В чем выражаются последствия признания распространения COVID-19 и принятых ограничительных мер форс-мажорным обстоятельством?

Прежде всего, нужно ознакомиться с соответствующим договором аренды. К сожалению, положение договора о возникновении форс-мажора редко качественно прорабатывались сторонами. Вероятно, после случившейся пандемии этот раздел «заиграет новыми красками». Если в договоре аренды последствия форс-мажора прописаны, то необходимо руководствоваться ими. Например, в договор аренды иногда включают условие о праве на его одностороннее внесудебное расторжение при введении карантина.Если специальные условия о последствиях возникновения обстоятельств непреодолимой силы не согласованы, то нужно руководствоваться общими нормами.

Факт возникновения обстоятельства непреодолимой силы освобождает только от ответственности за неисполнение обязательства, но сам по себе не прекращает основное обязательство, и оно должно быть исполнено после того, как обстоятельства непреодолимой силы отпали (п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», вопрос 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 от 21.04.2020 г.).

Даже если арендатор докажет тот факт, что введенные ограничительные меры являются для конкретного договора аренды форс-мажором, то он может рассчитывать только на освобождение от уплаты штрафных санкций и убытков, но не от арендных платежей.

Нужно обратить особо отметить, что, по общему правилу, отсутствие у должника денежных средств не является основанием для освобождения от ответственности за неисполнение денежного обязательства и начисления процентов, установленных ст. 395 ГК РФ (п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Но в связи с коронавирусом Верховный Суд РФ принял, с правовой точки зрения, практически революционные разъяснения. Он указал, что если отсутствие необходимых денежных средств вызвано установленными ограничительными мерами, в частности, запретом определенной деятельности, установлением режима самоизоляции и т.п., то это может быть признано основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств на основании ст. 401 ГК РФ.

Освобождение от ответственности допустимо в случае, если разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения) (вопрос 7 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 от 21.04.2020 г.).Таким образом, с большой долей вероятности, арендатор, который не имел возможности пользоваться помещением или доходы которого значительно снизились в связи с принятыми карантинными мерами, будет освобожден от ответственности за просрочку внесения арендной платы. Безусловно, такая просрочка должна соотноситься с периодом наличия обстоятельств непреодолимой силы. После отпадения таких обстоятельств неисполнение обязательства по оплате вновь вернется под угрозу санкций.

13. Существуют ли особенности привлечения к ответственности за просрочку исполнения обязательства арендаторов, в отношении которых действует мораторий на банкротство?

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 428 был введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении определенной категории лиц. Мораторий действует с 06.04.2020 г. по 06.10.2020 г. Срок может быть продлен по решению Правительства РФ.Указанным Постановлением утвержден перечень «мораторных должников»:

а) организации и ИП, основной вид деятельности которых согласно ЕГРЮЛ или ЕГРИП по состоянию на 01.03.2020 г. отнесен к пострадавшим отраслям экономики;

б) системообразующие организации, список все время меняется, актуальные сведения смотрите на https://data.economy.gov.ru/;

в) стратегические предприятия и стратегические акционерные общества, перечень которых утвержден Указом Президента Российской Федерации от 04.08.2004 г. № 1009;г) стратегические организации, перечень которых утвержден Распоряжением Правительства Российской Федерации от 20.08.2009 г. № 1226-р.
Для удобства на сайте ФНС России заработал специальный сервис, с его помощью можно узнать, относится ли налогоплательщик к числу лиц, в отношении которых введен мораторий на банкротство. Это является необходимым, поскольку мораторный должник вправе отказаться от своего статуса и тогда последствия введения моратория на него не распространяются.
Одним из основных последствий введения моратория является прекращение начисления неустойки (штрафы, пени) и иных финансовых санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей (подп. 3 п. 3 ст. 9.1 и абз. десятый п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве).
Если арендатор является мораторным должником, то по просроченным арендным платежам, которые возникли до введения моратория, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции, включая проценты, являющиеся мерой гражданско-правовой ответственности по ст. 395 ГК РФ (вопрос 10 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 от 30.04.2020 г.)
Что касается просрочки за внесение арендной платы за период после введения моратория, то здесь расчет необходимо производить с учетом правил об отсрочке, которые предоставляются арендаторам из пострадавших областей экономики (Вопрос 8). Если условия такой отсрочки арендатором соблюдаются, то основания для привлечения к ответственности за просрочку отсутствуют.

14. В каких случаях арендатор может быть привлечен к уголовной ответственности за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы?

Возможность привлечения арендатора-неплательщика к уголовной ответственности по статьям 177, 315 УК РФ.

Кроме мер, гражданско-правовой ответственности за неуплату аренды, следует принимать во внимание и уголовно-правовые риски арендатора, который на фоне COVID-19 решит не исполнять свои обязательства без предусмотренных на то оснований. Если арендатор злостно уклоняется от исполнения вступившего в законную силу судебного акта, предусматривающего взыскание с него задолженности по арендной плате, ему может грозить уголовная ответственность, предусмотренная ч. 2 ст. 315 и/или ст. 177 УК РФ.

Составы указанных преступлений сконструированы как формальные, то есть уголовная ответственность наступает за сам факт злостного уклонения арендатора-должника от исполнения вступившего в законную силу судебного акта о взыскании задолженности по арендной плате (в случае со ст. 177 УК РФ - в крупном размере) вне зависимости от того, причинен ли арендодателю какой-либо вред в связи с таким уклонением. При этом цели, которые преследует арендатор-должник, уклоняясь от исполнения судебного акта, не имеют значения для квалификации, однако могут учитываться судом при назначении наказания.

Уклонение возможно как в форме действия (например, совершение сделок по отчуждению имущества ), так и в форме бездействия (например, непринятие мер к погашению задолженности ).

Состав

преступления

Объективная

сторона

Субъект

преступления

Субъективная

сторона

Категория,

подследственность

(подсудность)

ч. 2 ст. 315

Злостное неисполнение вступивших в законную силу приговора суда, решения суда или иного судебного акта, а равно воспрепятствование их исполнению

Представитель

власти,

государственный служащий, муниципальный служащий, а также служащий государственного или

муниципального

учреждения,

коммерческой

или иной организации

Прямой умысел

Преступление небольшой тяжести

Расследуется дознавателями ФССП

Подсудность мирового суда

ст. 177

Злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности в крупном размере или от оплаты ценных бумаг после вступления в законную силу соответствующего судебного акта

Руководитель организации или гражданин, в том числе ИП^{^[1]}

Прямой умысел

Преступление небольшой тяжести

Расследуется дознавателями ФССП

Подсудность районного суда

Для привлечения арендатора к уголовной ответственности по статьям 177, 315 УК РФ должны быть соблюдены следующие условия:

а) наличие вступившего в законную силу судебного акта, в соответствии с которым с арендатора подлежат взысканию суммы арендных платежей.

Условия вступления судебных актов в законную силу определяются действующим процессуальным законодательством РФ (ст. 209 ГПК РФ, ст. 180 АПК РФ). Если арендные платежи взысканы решением третейского суда, то арендатор может быть привлечен к уголовной ответственности в соответствии со ст. 177, 315 УК РФ лишь при условии вступления в законную силу определения суда о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда и наличии иных признаков составов преступлений, предусмотренных указанными статьями УК РФ .

б) злостный характер неисполнения вступившего в законную силу судебного акта.

Уголовный закон не содержит формальных критериев для определения злостности уклонения от исполнения решения суда. Данный признак преступления носит оценочный характер и подлежит самостоятельному доказыванию по каждому уголовному делу. При этом сам по себе факт неисполнения судебного акта в добровольном порядке нельзя рассматривать в качестве преступления,
предусмотренного ст. 177, 315 УК РФ. Злостный характер уклонения, тем самым, подразумевает воспрепятствование (в широком смысле) осуществлению судебным приставом-исполнителем взыскания в принудительном порядке (ст. 68 ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Признать неисполнение вступившего в законную силу судебного акта злостным возможно лишь при условии, что у арендатора-должника имелась объективная возможность исполнить такой судебный акт. Наличие либо отсутствие этой возможности в каждом конкретном случае устанавливается как вопрос факта путем анализа финансового состояния должника-арендатора за определенный период с момента вступления в силу соответствующего судебного акта. В частности, анализируются источники поступления и основания списания денежных средств с расчетных счетов арендатора-должника с целью установить их достаточность для полного или частичного исполнения судебного акта. При недостаточности денежных средств для исполнения всех обязательств арендатора-должника правоприменитель устанавливает правомерность направления имеющихся денежных средств на цели, не связанные с исполнением вступившего в законную силу судебного акта. При этом суды ориентируются на положения ст. 855 ГК РФ, которая предусматривает очередность списания денежных средств при их недостаточности на банковском счете для удовлетворения всех денежных требований.

Если арендатор-должник, достоверно зная о возбуждении исполнительного производства, распоряжается своим имуществом в нарушение такой очередности, например, выдает наличные денежные средства из кассы под отчет, закупает продукцию, расплачивается по кредитам, выдает займы и т.п., в результате чего денежных средств для исполнения вступившего в силу судебного акта становится недостаточно, суд может расценить такие действия как недобросовестные и усмотреть в них злостное уклонение в смысле ст. 177, 315 УК РФ.

Такую же оценку суда, вероятнее всего, получат и действия арендатора- должника, который добросовестно оплачивает текущие арендные платежи, однако делает это в ущерб другим кредиторам, чьи обязательства, подтвержденны вступившим в законную силу судебным актом. В глазах правоприменителя такие действия арендатора-должника, с одной стороны, свидетельствуют о наличии объективной возможности осуществить полное или частичное погашение задолженности по вступившему в силу судебному акту. С другой стороны, неисполнение вступившего в законную силу судебного акта при наличии объективной возможности осуществить такое исполнение может быть расценено как злостное уклонение от исполнения судебного акта .

На практике злостность уклонения может выражаться в следующих действиях (бездействии) арендатора-должника:

• умышленное невыполнение предписанных судом решений, обязывающих оплатить кредиторскую задолженность, в течение продолжительного времени после предупреждения судебным приставом-исполнителем об уголовной ответственности при наличии у должника реальной возможности выполнить данное обязательство, а равно непринятие им мер по исправлению неблагоприятной финансовой ситуации, то есть когда поведение лица свидетельствует об упорном, стойком нежелании выполнять решение суда;

• представление судебному приставу-исполнителю недостоверных сведений о доходах и имущественном положении, сокрытие доходов и имущества, перемена места жительства, работы, изменение анкетных данных, выезд за рубеж с утаиванием места своего пребывания, совершение сделок по отчуждению имущества, передача его третьим лицам, неявка по вызовам судебного пристава-исполнителя, непредставление судебному приставу- исполнителю сведений об имущественном положении и т.п , то есть когда речь идет об активном противодействии должника принудительному взысканию задолженности.
Количество предупреждений, врученных судебным приставом-исполнителем должнику, не является определяющим при установлении злостности неисполнения судебного акта. Даже одного предупреждения достаточно, чтобы лицо надлежащим образом было уведомлено об уголовной ответственности в случае невыполнения обязательств, наложенных судом . Более того, сам факт возбуждения исполнительного производства, является, своего рода, предупреждением в адрес должника, за неисполнение или воспрепятствование исполнению которого предусмотрена уголовная ответственность по ст. 315 и ст. 177 УК РФ .

в) крупный размер задолженности по договору аренды (применительно к ст. 177 УК РФ).

Обязательным признаком состава преступления, предусмотренного ст. 177 УК РФ является крупный размер, который в соответствии с примечанием к ст. 170.2 УК РФ составляет задолженность в сумме, превышающей 2 250 000 рублей.

При этом в состав задолженности по решению суда могут быть включены, помимо основного долга по арендным платежам, пени, штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами (вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата либо иной просрочки в их уплате), которые в сумме могут превысить 2 250 000 рублей, что будет являться основанием для привлечения должника к уголовной ответственности в случае злостного уклонения от погашения такой задолженности.

Задолженность по нескольким судебным актам, если по каждому из них в отдельности она не превышает 2 250 000 рублей, не может суммироваться для целей определения крупного размера кредиторской задолженности по ст. 177 УК РФ. В таком случае при определенных обстоятельствах деяние может образовывать совокупность двух и более преступлений, предусмотренных ст. 315 УК РФ, в зависимости от количества таких судебных актов.

ст. 315 УК РФ

Пандемия коронавируса и принятые государством ограничительные меры как крайняя необходимость.
В соответствии со ст. 39 УК РФ не является преступлением причинение вреда охраняемым уголовным законом интересам в состоянии крайней необходимости, то есть для устранения опасности, непосредственно угрожающей личности и правам данного лица или иных лиц, охраняемым законом интересам общества или государства, если эта опасность не могла быть устранена иными средствами и при этом не было допущено превышения пределов крайней необходимости.

Если должник-арендатор при наличии соответствующей возможности не осуществляет хотя бы частичную оплату задолженности по арендной плате, которая подтверждена решением суда, мотивируя свое бездействие крайней необходимостью в условиях ограничительных мер в связи с распространением коронавирусной инфекции, такой его довод вряд ли будет принят во внимание правоприменителем.

В качестве примера приведем выдержку из приговора Вязниковского городского суда Владимирской области от 21.08.2019 года №1-70/2019, которым З.А.В. признан виновным в трех эпизодах преступления, предусмотренного ст. 315 УК РФ, а также в одном эпизоде преступления, предусмотренного ст. 177 УК РФ:

«Вопреки доводам стороны защиты, крайней необходимости в действиях З.А.В. суд не усматривает. Действительно, в случае исполнения им в полном объеме 100%- го ограничения расходных операций по кассе организации, которая являлась единственным источником денежных средств с учетом наложения ареста на иные активы общества, ООО «Вязники Энергия» было бы вынуждено приостановить производственную деятельность, что в отопительный период могло привести к тяжким последствиям для населения, однако это не является основанием для игнорирования необходимости исполнения вступивших в законную силу судебных решений и требований судебных приставов-исполнителей о ежедневном перечислении поступающих в кассу денежных средств — хотя бы частично. Денежные средства из поступивших в кассу ООО «Вязники Энергия» расходовались не только в целях обеспечения бесперебойной работы опасных производственных объектов, но и на канцелярские товары, оплату аренды квартиры, возвращение долгов на основании договора, а не судебного решения, и прочее — при этом ни на депозитные счета службы судебных приставов, ни непосредственно в адрес кредиторов денежные средства не перечислялись».

Кроме того, суды обращают внимание на то обстоятельство, что при наличии обстоятельств, препятствующих единовременному исполнению решения суда (например, вследствие тяжелого материального положения в условиях ограничительных мер) должник вправе обратиться в суд с заявлением о рассрочке или отсрочке исполнения судебного акта (ст. 324 АПК РФ и ст. 203, 434 ГПК РФ).

Таким образом, если арендатор-должник при наличии у него финансовой возможности хотя бы частичного погашения задолженности по арендным платежам, тем не менее в условиях негативной экономической ситуации пренебрегает предусмотренными законом способами изменения порядка исполнения судебного акта и расходует денежные средства на иные цели, то он едва ли может рассчитывать на признание судом крайней необходимости таких его действий.

15. Вправе ли арендатор требовать полного/частичного прекращения обязательств, вытекающих из договора аренды, в связи с невозможностью использовать помещение по причине принятия карантинных мер (ст. 417 ГК РФ)?

Соотношение положений ст. 417 ГК РФ и ч. 3 ст. 19 ФЗ-98.

Из п. 1 ст. 417 ГК РФ следует, что если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

Несмотря на тот факт, что ст. 417 ГК РФ является актуальной для арендаторов, которые не имели возможность пользоваться имуществом в связи с принятыми карантинными мерами (о чем будет изложено в 16.2), суды, скорее всего, не будут применять ее. Обоснованием такой позиции будет являться специальный характер ст. 19-ФЗ по отношению к ст. 417 ГК РФ на случай, если невозможность исполнения договора аренды недвижимости была вызвана карантинными мерами (см. Вопрос 2).

Подобное толкование чревато еще и тем, что в отличие от ст. 417 ГК РФ, в которой речь идет о прекращении обязательств по договору аренды, ст. 19-ФЗ предусматривает только снижение арендной платы26. Иными словами, вводя специальное регулирование арендных отношений законодатель стремился разделить негативные экономические последствия между арендатором и арендодателем и исключить возможность применения ст. 417 ГК РФ.

Возможность применения ст. 417 ГК РФ.

Если все же придерживаться мнения, что ч. 3 ст. 19 ФЗ-98 предоставляет дополнительные гарантии арендаторам и подлежит применения наряду с общими положения ГК РФ, то при невозможности использования имущества в связи с карантинными мерами есть основания обратиться к ст. 417 ГК РФ.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 от 21.04.2020 г. (вопрос 7) также обращено внимание, что если обстоятельства, за которые не отвечает ни одна из сторон обязательства и (или) принятие актов органов государственной власти или местного самоуправления привели к полной или частичной объективной невозможности исполнения обязательства, имеющей постоянный (неустранимый) характер, данное обязательство прекращается полностью или в соответствующей части на основании ст. ст. 416 и 417 ГК РФ.

Посмотрим несколько выводов судов по вопросу применения ст. 417 ГК РФ.

Реквизиты документа

Правовая позиция

Постановление Президиума ВАС РФ от 09.07.2013 г. № 2315/13

В связи с принятием государственным органом акта, запрещающего установку и эксплуатацию объектов наружной рекламы и информации над проезжей частью дорог и улиц на территории города, договоры на установку рекламных конструкций прекратились на основании ст. 417 ГК РФ.

Несмотря на то обстоятельство, что потребовать снижения можно и до 0 рублей, вероятнее всего, суды пойдут по пути только частичного снижения арендной платы, буквально воспринимая положения ч. 3 ст. 19 ФЗ-98.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.04.2017 № Ф05-3861/2017 по делу № А40-143269/2015	Принятие государственным органом акта, запрещающего капитальное строительство в пределах охранной зоны, влечет в силу ст. 417 ГК РФ прекращение договора аренды земельного участка, расположенного в указанной зоне и предоставленного для строительства.
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.08.2018 г. № Ф10-2609/2018 по делу № А09-12190/2014	Договор аренды: является прекращенным на основании ст. 417 ГК РФ, поскольку арендатор, вне зависимости от воли сторон, не вправе использовать земельный участок для осуществления на нем жилищного строительства, так как он расположен на территории, занятой городским лесом.
Рекомендации Научноконсультативного совета при Арбитражном суде Уральского округа (по итогам заседания, состоявшегося 18 - 19 октября 2018 года в г. Екатеринбурге)	В случае изменения вида использования земельного участка, ранее предназначенного для сельскохозяйственного производства, в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки на другой вид дальнейшее использование такого участка в целях сельскохозяйственного производства невозможно, в связи с чем договор аренды считается прекращенным в силу п. 1 ст. 417 ГК РФ.

Удобство ст. 417 ГК РФ заключается в том, что обязательства прекращаются автоматически - при принятии государственного запрета, который сделал невозможным исполнение обязательства, и не требуют от сторон договора совершения дополнительных действий.

Обязательное условие для применения ст. 417 ГК РФ - это постоянный (неустранимый) характер невозможности исполнения обязательства.

Безусловно, говорить о полном прекращении обязательств по договору аренды на основании ст. 417 ГК РФ нельзя, только если срок аренды не истекает в период карантинных мер.

Но в то же время, за исключением ч. 3 ст. 19 ФЗ-98, отсутствуют правовые препятствия для прекращения на основании ст. 417 ГК РФ обязательств по договору аренды в части, а именно в части периода, который приходится на принятые карантинные ограничения.

Нужно принимать во внимание следующее:

• применять ст. 417 ГК РФ можно только в случае, когда из арендных отношений следует ее целевой характер. Это необходимо, чтобы доказать невозможность исполнения обязательства арендодателя по предоставлению имущества в аренду в соответствии с целью/назначением, которое согласовано в договоре;

• возможность использования арендованного имущества по назначения, согласованному в договоре аренды, должна быть исключена в полном объеме, то есть она должна иметь на период карантинных мер непредотвратимый (неустранимый характер).

После того как карантинные меры будут отменены, в силу п. 3 ст. 417 ГК РФ обязательство не считается прекращенным, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа обязательства либо если кредитор в разумный срок не отказался от исполнения обязательства.

Договор аренды продолжит свое действие в посткарантинный период, при этом арендные обязательства за период карантина не могут восстановиться, поскольку это будет противоречить существу обязательства. В отличие, например, от обязательств по договору подряда, которые после отмены акта государственного органа возобновятся в силу п. 3 ст. 417 ГК РФ в полном объеме и строительство продолжится, арендодатель в июле 2020 года не может исполнить свое обязательство по предоставлению в пользование арендатору имущества за апрель 2020 г., когда действовал карантин.

С нашей точки зрения, перспективы применения судами положений ст. 417 ГК РФ в случае невозможности пользования имуществом по причине принятия карантинных мер, являются незначительными. В то же время для обоснования максимального уровня снижения арендной платы, арендаторы не лишены возможности ссылаться на ст. 417 ГК РФ как генеральное правило разрешения ситуации невозможности исполнения обязательства в связи с принятием государственных запретов.

16. Вправе ли арендатор требовать расторжения договора аренды недвижимости в связи с невозможностью использования арендуемого имущества по причине принятия карантинных мер (п. 4 ст. 620 ГК РФ)?

Положения п. 4 ст. 620 ГК РФ предоставляют арендатору право требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. Если арендатор имущества лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с арендодателем при заключении договора аренды, то он вправе воспользоваться положениями п. 4 ст. 620 ГК РФ. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению .
Однако по смыслу п. 4 ст. 620 ГК РФ юридическая непригодность арендуемого имущества должна иметь продолжительный характер. Следовательно, п. 4 ст. 620 ГК РФ не может быть применен арендатором в качестве основания для досрочного расторжения договора аренды, если на момент принятия решения суда карантинные меры будут сняты. Рассчитывать на применение п. 4 ст. 620 ГК РФ смогут арендаторы тех экономических сфер, где существует возможность длительного сохранения запретительных мер в связи с коронавирусом.

17. Вправе ли арендатор требовать расторжения договора аренды недвижимости в связи с тем, что арендодатель необоснованно уклоняется от предоставления отсрочки и (или) снижения арендной платы (ст. 450 ГК РФ)?

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае, если он был существенно нарушен другой стороной (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).Ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду доказательства такого нарушения: неполучение доходов, возможное несение дополнительных расходов или наступление других последствий, существенно отражающихся на законных интересах стороны. Сам по себе факт наличия нарушения договора в силу ст. 450 ГК РФ не может служить основанием для расторжения, если нарушение не является существенным.
Как уже было рассмотрено в разделе I и в разделе II, при определенных условиях арендодатель обязан предоставить арендатору отсрочку по арендной плате и (или) снизить ее размер.
Если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения по предоставлению отсрочки, то отсрочка считается предоставленной на условиях, установленных в п. 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (вопрос 3 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 от 30.04.2020 г. Тем самым, права арендатора на получение отсрочки будут защищены во внесудебном порядке.
Но что делать арендатору в ситуации, когда арендодатель отказывается от снижения арендной платы, хотя такое требование обоснованно и, например, производит ее безакцептное списание и т.д? Является ли единственным способом защиты прав арендатора обращение в суд с требование о снижении арендной платы?
Необоснованное уклонение арендодателя от предоставления арендатору льгот вступает в противоречие с принципом добросовестности и честной деловой практики и нарушает вытекающую из него обязанность сотрудничества каждой из сторон при исполнении обязательства (п. 3 ст. 307 ГК РФ). Аналогичный подход закреплен в ст. 5.1.3 Принципы международных коммерческих договоров УНИДРУА 2016, где указано, что договор это не просто точка, где сходятся противоречивые интересы, он также должен в определенной степени рассматриваться и как общий проект, в котором каждая сторонам должна сотрудничать (также смотрите ст. 1:202 Принципов Европейского контрактного права, III.-1:104 Модельных правил европейского частного права (DCFR)).
Даже если существенное нарушение впоследствии будет добровольно устранено (например, после получения арендодателем иска арендатора о расторжении договора), арендатор все равно не должен быть лишен права выйти из правовой связи, установленной договором. Это объясняется тем, что дальнейшее сохранение договорных отношений с арендодателем, совершающим заведомо недобросовестные действия, нарушает права, правомерные ожидания и законные интересы арендатора.
Таким образом, подобное поведение арендодателя при определенной совокупности обстоятельств конкретного дела может быть оценено в качестве существенного нарушения договора аренды и послужить основанием для его расторжения на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по иску арендатора.

18. Вправе ли арендодатель отказаться от договора аренды недвижимости в связи с просрочкой арендатора по внесению арендной платы, если она связана с принятыми карантинными мерами?

В разделе IV были рассмотрены ситуации, при которых меры, принятые для предотвращения распространения коронавирусной инфекции, могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы. Наличие таких обстоятельств является основанием для освобождения должника от ответственности за просрочку исполнения, но сам факт просрочки имеет место быть.В п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что кредитор не лишен права отказаться от договора, если вследствие просрочки, возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, он утратил интерес в исполнении. При этом должник не отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой исполнения обязательств вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы. Аналогичная позиция закреплена в вопросе 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 от 21.04.2020 г.
Следовательно, даже если арендатор допускает просрочку арендной платы по причине форс-мажора, формально арендодатель может воспользоваться правом на односторонний отказ от договора аренды недвижимости.
Однако, на наш взгляд, отказ арендодателя не может быть произвольным - ему необходимо доказать утрату интереса в сохранении арендных отношений, в том числе в утрате интереса дальнейшего денежного исполнения от арендатора. С учетом характера денежного обязательства, его универсальности - это сделать очень сложно.
Иной подход означал бы чрезмерное ослабление обязательной силы договора и позволял бы арендодателю произвольно нарушить правомерные ожидания арендатора.
Учитывая сложную экономическую ситуацию, такие действия арендодателя могут привести к существенному ухудшению финансового положения арендатора и пойти в разрез с целями преследуемыми законодателем. Исходя из этого суды должны скрупулезно исследовать вопрос о наличии в действиях арендодателя по одностороннему отказу от договора признаков недобросовестного поведения и злоупотребления правом. Если такие обстоятельства будут доказаны, то отказ арендодателя от договора не будет иметь юридической силы (п. 14 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», п. 51 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Схожую логику, направленную на защиту арендатора от расторжения договора, можно встретить их в зарубежном законодательстве. Например, Великобритания согласно Закону о коронавирусе 2020 установила c 26.03.2020 г. до 30.06.2020 г. (может быть продлен) мораторий на право арендодателя на расторжение договора аренды и выселение арендатора в связи с нарушение оплаты аренды по причине коронавируса. Аналогично Бундестаг принял Закон об уменьшении последствий пандемии COVID-19 на гражданские, уголовные и отношения в сфере банкротства, в соответствии с которым запретил арендодателю расторгать договор аренды, если единственной причиной такого расторжения является просрочка по внесению арендатором арендной платы за период с 01.04.2020 г. по 30.06.2020 г. (может быть
продлено до 30.09.2020 г.) и причиной такой просрочки связана последствиями пандемии COVID-19. Подобные меры действуют и в Чешской Республике: до
31.12.2020 г. арендодатели не вправе расторгать договоры аренды, если основанием для такого расторжения является просрочка внесения арендной платы за период с
12.03.2020 г. по 30.06.2020 г. и причиной неисполнения арендатором своей обязанности стали коронавирусные ограничения.

19. Вправе ли арендатор требовать расторжения/изменения договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами (ст. 451 ГК РФ)?

Положения ст. 451 ГК РФ редко применяются судами. Это следует из общего принципа «договоры должны соблюдаться» (pacta sunt servanda) и нежелания суда вмешиваться в договорные отношения. В то же время сила договорных отношений не может иметь абсолютный характер.

Юридическое обоснование возможности сторон отойти от договора при существенном изменении обстоятельств следует из оговорки «dausula rebus sic stantibus», согласно которой все договоры заключаются при предположении о существовании известных обстоятельств и действуют до тех пор пока такие обстоятельства остаются неизменными.Какие-либо специальные нормы, исключающие возможность применения ст. 451 ГК РФ к аренде в период коронавируса, отсутствуют.

Наоборот, Верховный Суд РФ еще раз напомнил об указанной возможности изменить аренду или расторгнуть ее в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 1 от 21.04.2020 г. (вопрос 8).

Однако никаких особых критериев применительно к интересующим нас отношениям, к сожалению, не обозначил.

Например, у арендатора может возникнуть необходимость прибегнуть к изменению/расторжению договора на основании ст. 451 ГК РФ после отмены карантинных мер. Несмотря на тот факт, что он возобновит возможность пользоваться арендуемым имуществом, обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора могут существенно измениться. Представим, что будет установлен законодательный запрет на максимальную наполняемость ресторана - 20-30 человек. Арендатор, владеющий рестораном на 100 посадочных мест, не должен быть лишен возможности изменить/расторгнуть такой договор аренды недвижимости. Схожие ограничения могут быть введены на значительный период в разных сегментах экономики, начиная от сферы услуг, заканчивая развлекательными заведениями.

Вместе с тем, при ссылке на ст. 451 ГК РФ необходимо учитывать, что изменение договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами допускается по решению суда в исключительных случаях (п. 4 ст. 451 ГК РФ). При заявлении требования не о расторжении, а об изменении договора аренды дополнительно необходимо обосновать и доказать, что расторжение договора:

• противоречит общественным интересам или;

• повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Иными словами, вероятность изменения договора является совсем незначительной, и более разумно прибегнуть к ст. 451 ГК РФ, когда у арендатора есть намерение договор расторгнуть.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Исходя из положений ст. 451 ГК РФ арендатору, настаивающему на изменении/расторжении договора аренды необходимо доказать одновременно наличие совокупности ряда условий.

Условия, указанные в ст. 451 ГК РФ	Применимость к договору аренды недвижимости в период коронавируса
В момент заключения	Необходимо исходить из даты заключения договора аренды. По общему
договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет	правилу, несмотря на тот факт, что пандемия как явление человечеству известна, возлагать на стороны обязанность предусмотреть возможность ее возникновения, введение карантинных мер и самоизоляции было бы излишним. Историческая (коллективная) память российского народа не сохранила сведений о применении карантинных мер, сопоставимых с COVID-19. Это неудивительно, ведь последний случай масштабных карантинных мер с введением практически полной самоизоляции населения произошел почти два века назад (эпидемия холеры 1830-1831 гг.). В то же время подобный подход не применим к договорам аренды, которые заключались после возникновения вспышки коронавируса, когда в Китае, а впоследствии и странах Европы стали вводится карантинные меры. Все это широко освещалось в СМИ. При заключении договоров в период, примерно, с 01.02.2020 г. предприниматели не могли не учитывать риск распространения подобных событий и в РФ, учитывая, что РФ имеет протяженную границу с Китаем и тесные экономические связи. Чем ближе дата заключения договора аренды недвижимости к дате введения карантинных мер, тем более сильной является презумпция того, что стороны должны были учесть возможность вспышки коронавируса в РФ и введение ограничений.
Изменение обстоятельств	Даже условный факт знания сторон и предвидения наступления
вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и	коронавируса в РФ и введение карантинных мер не изменяет характер непредотвратимости указанных явлений.
осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота
Исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора	При оценке наличия указанного условия необходимо соотнести имущественную оценку интересов арендатора при исполнении договора без внесения предложенных изменений и без расторжения с экономическими показателями при расторжении договора или внесении в него изменений. Важно учитывать, сколько еще подобные ограничения карантинного характера будут действовать (одно дело - 1-1,5 месяца, другое дело - 5-6 месяце и более либо их скорое возобновление). Имеет значение и срок договора аренды, какую часть такого срока покрывают карантинные меры. Оценке подлежат показатели не только за карантинный период, а за весь срок действия договора. Необходимо принимать степень возможности арендатора продолжить осуществление своей деятельности, существенность экономического изменения рынка и подобное. Если при объективном измерении произошло уменьшение ценности исполнения, получаемого арендатором, включая случаи когда исполнение перестало иметь ценность для арендатора вообще, то указанное условие ст. 451 ГК РФ, может считаться соблюденным.

Таким образом, можно сделать вывод, что при определенных условиях договор аренды недвижимости может быть расторгнут (в исключительных случаях - изменен) в порядке и на основании ст. 451 ГК РФ.

*при подготовке настоящей статьи частично использованы материалы АБ "Павел Хлюстов и партнеры"